Flickus flackus flum

Jacobs tankar om och med kvalitet

En ekonomisk rävsax

written by jacob, on Nov 25, 2012 3:33:31 AM.

Jag har länge intresserat mig för vad som styr ekonomisk utveckling och just nu lever vi i mycket intressanta tider. På det sätt som menas i den kinesiska förbannelsen må du leva i intressanta tider. Det är inte lätt att få ett grepp om varför det är så stora problem på olika håll i världen, men jag ska göra ett försök att förklara vad som är kärnan i krisen i Spanien, och vad som skulle kunna bli ett stort problem i Sverige.

Jag bor i en bostadsrättslägenhet som jag köpte för 6 år sedan. När jag köpte den så ägde jag 25% av lägenheten och banken ägde resten. Jag hade alltså betalat en fjärdedel av min lägenhet med egna pengar och lånat resten av banken. Idag så äger jag 65% av lägenheten. Dels så har jag amorterat av en del av lånet, dels så har lägenheten stigit i värde. Om jag sålde lägenheten idag så skulle jag kunna betala tillbaka mina lån och få en vinst, som jag sedan kunde använda för att köpa en ny lägenhet, alternativt ta med mig till Thailand och leva för under många år framöver. Jag utgör idag nästan ingen risk alls för min bank. Min lägenhet kan förlora 2/3 av sitt marknadspris och banken får ändå igen sina utlånade pengar.

Om jag däremot hade köpt min lägenhet för ett år sedan och lånat så mycket som banken då tillät så skulle jag äga någonstans mellan 0 och 10% av lägenheten, medan banken skulle äga nästan hela lägenheten. Att jag står som ägare på köpekontraktet innebär att det är jag som tar marknadsrisken, men banken har min lägenhet som pant för lånen jag har tagit, så vid minsta misstanke om att jag inte kan betala räntor och amortering, eller att panten inte täcker lånet, så kan jag bli tvingad att sälja.

Det här är inte något problem (för banken och för mig som köpare) om fastighetspriserna hela tiden ökar. Det har de gjort i Sverige sedan fastighetskraschen i början på 1990-talet. Ur ett annat perspektiv är prisökningen ett jätteproblem. Trots att räntorna fortfarande är väldigt låga så går en större andel av våra inkomster till räntebetalningar. Pengar som går till feta löner och stora aktieutdelningar i finanssektorn. Dessutom så äger bankerna en allt större del av allt som finns att äga i samhället.

Det är här som kärnan i problemet ligger. Varje år så flyttar c:a 12% av alla svenskar. De flesta skaffar sig en ny bostad som ligger på gränsen av vad de ekonomiskt klarar av att ha. Villor, bostadsrätter och fritidshus belånas så högt som banken tillåter. Med de låga räntorna som vi har idag så blir månadskostnaden ganska låg, så nästan ingen känner osäkerhet inför belåningen. Därför så är en mycket stor del av bostadsbeståndet belånat till över 80% av nuvarande marknadsvärde.

Om marknadsvärdet faller med mer än 20% så så blir alltså bostadsägaren skyldig mer pengar än vad lägenheten är värd. Om banken har is i magen så blundar man för detta så länge som räntor och amorteringar betalas, men man kan lika gärna kräva att bostaden säljs. Banken får tillbaka en del av sina pengar och ägaren sitter med en restskuld som ofta kan motsvara flera årslöner.

Det finns några faktorer som kan utlösa kraftiga prisfall på bostadsmarknaden. En är att det blir lågkonjunktur, med arbetslöshet och allmän osäkerhet. Om jag inte är säker på att få behålla jobbet så satsar jag inte på att köpa en ny bostad. En annan är att räntorna höjs. Det är något som i huvudsak styrs av Riksbanken, med hänsyn till inflation och konjunkturindikatorer. Höjda matpriser (på grund av torka i världen), eller kraftiga höjningar av oljepriset, skulle vara inflationsdrivande och innebära räntehöjningar, oavsett om vi har hög arbetslöshet eller inte. Valutakurser och kriser i andra länder kan också vara utlösande faktorer för en omvärdering av fastighetsmarknaden. Det är till och med så att vi en dag kan ha ett kollektivt uppvaknande då vi inser att priserna har skenat iväg på ett ohållbart sätt. Priserna kan då falla med 50% eller mer på bara några veckor. En bubbla spricker inte långsamt. Det går oerhört fort och den som sitter med för hög belåning ahr ingen chans att kliva av medan fallet pågår.

Det är illa nog att den enskilde låntagaren råkar illa ut, men när allt för många låntagare hamnar i knipa så börjar banken förlora mycket pengar. De pengar som en bank lånar ut kommer från 3 olika källor:

  • Bankens aktiekapital - ofta bara någon procent av alla utlånade pengar
  • Inlånade pengar - andra kunders besparingar - oftast 4-5% av alla utlånade pengar
  • Lån från Riksbanken och andra finansiella institutioner

Eftersom en mycket stor andel av en banks kapitalbindning är just lån med fastigheter som säkerhet så räcker det med några få procent dåliga lån för att banken inte lägre ska ha pengar nog för att betala tillbaka till sina långivare. I Spanien har fastighetspriserna fallit med c:a 50 procent sedan toppen. Sverige är risken för ett stort fall troligen ganska hög. Det beror på att belåningen i förhållande till hushållens inkomst och i förhållande till BNP ligger på nivåer som vi inte har sett sedan den stora depressionen på 1930-talet.

Att det blir en krasch är ingalunda säkert. Det pågår åtgärder för att förstärka bankernas soliditet. Det finns nya krav på egen kapitalinsats och på amortering. Det finns en medvetenhet om riskerna. Ökat bostadsbyggande kan också dämpa priserna, för en del av prisökningen beror på att det råder skriade brist på bostäder, främst i storstäderna.

Som spekulant på bostad så kan man dra sitt eget strå till stacken genom att vara mer försiktig. Inte betala rekordpris för någon bostad. Ställa högre krav på den egna ekonomins motståndskraft. Om du inte kan klara ett prisfall på 50% utan att gå i personlig konkurs ska du nog inte köpa bostad.

Ur Piratpartiets perspektiv är det här viktiga frågor. Ung Pirat har bostadspolitiska förslag som skulle underlätta byggande i storstäderna. Vi har ett ett sakpoltiskt program för att minska bankernas risktagande. Vi har en väljarkår där många är i början av sin bostadskarriär. De måste få rimliga förutsättningar för att skaffa sig och äga sitt eget boende. För det krävs en fungerande bostadsmarknad med långtidsstabila priser. I det här fallet så är det 40-talisterna som är generation gratis. De har bott gratis, eller till och med fått betalt för att bo. Det är inte grundvalen för en sund samhällsekonomi.

Leave a Reply